令和2年4月1日に改正民法が施行され、これまでの瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。契約不適合責任は、瑕疵担保責任に比べて、買主をより保護する内容になっています。

中古住宅売主は、引き渡し後にトラブルにならないように、契約不適合責任について正確に理解している必要があります。ここでは、契約不適合責任とその責任を負わないようにするための対策についてご説明します。

契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任には、買主の権利の点で違いがあります。

買主が行使できる権利の範囲の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いは以下のようになります。

		売買		請負
		瑕疵担保責任	契約不適合責任	瑕疵担保責任	契約不適合責任
修理・代替物等の請求				修理については
損害賠償
契約解除(催告解除・無催告解除）				※建物等に制限あり
代金減額

売買契約の場合、瑕疵担保責任で買主が行使できる権利は損害賠償請求と契約解除のみでしたが、契約不適合責任では修理・代替物の請求と代金減額請求も行えるようになりました。

売主に対して問える責任の範囲の違い

瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵に対してのみ、買主は賠償請求などができました。

隠れた瑕疵とは、売主が知らず、なおかつ買主が注意していたにもかかわらず、見つけることができなかった瑕疵のことです。買主が瑕疵について認識していた場合や、十分な注意を払っていれば瑕疵を発見できたという場合には請求できませんでした。

契約不適合責任では、買主が発見できたかどうかは関係なく、契約内容と目的物の種類、品質、数量が異なっていれば、売主に対して責任を問うことができるようになりました。

中古住宅の売却で契約不適合責任を問われないための対策

中古住宅を売る時には、引き渡し後に契約不適合責任を問われないように、あらかじめ対策しておく必要があります。

契約書に中古住宅の状態を詳細に記載する

不動産売買では契約時の売買物件の状態を明確にしておく必要があり、そのための書類として物件状況報告書（告知書などと呼ばれることもある）を作成します。

物件状況報告書には、雨漏り、シロアリの被害、腐蝕の状況、給排水管の故障など、建物の状況を詳しく記載します。例えば、雨漏りに関しては、その箇所と状態について、過去に雨漏りがあった場合はその箇所と修理の有無を記載します。

物件状況報告書の内容と引き渡した物件の状態が違っていると、契約不適合責任を問われることになるので、丁寧に記載しましょう。修理したかどうかを覚えていない場合には、補修履歴がわかるような請求書や領収書、工事完了報告書などで確認しましょう。

免責特約を活用する

契約書には、契約不適合責任の免責条項を加えることができます。売主が宅地建物取引業者でない売買では、契約不適合であることを理由とした、減額請求や追完、解除、損害賠償請求の権利を制限する特約を結ぶことができます。

制限の内容には、契約不適合責任を負う期間を引き渡し後3カ月にするなどの期間に関するものや、対象とする設備を限定するものが考えられます。

例えば、シロアリ被害、給排水管や排水桝の故障、雨漏り、構造耐力面で重要な部分の腐食のみ責任を負うなどです。

期間や内容を限定する方法の他に、契約不適合に対する対応を限定することもできます。

例えば、契約不適合が見つかった場合は修補で対応するとして、減額請求や損害賠償請求、契約解除はできないものとします。

免責特約は、買主が同意すれば有効になります。ただし、売主が事前に不適合を把握していたのにそれを買主に知らせなかった場合には、特約は無効になります。また、売主が事業者で買主が一般消費者である場合、売主は契約不適合責任を全部免除する特約は付けることができません。消費者契約法第8条には以下のように定められています。

第八条　次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。

一　事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項

二　事業者の債務不履行（当該事業者、その代表者又はその使用する者の故意又は重大な過失によるものに限る。）により消費者に生じた損害を賠償する責任の一部を免除し、又は当該事業者にその責任の限度を決定する権限を付与する条項

三　消費者契約における事業者の債務の履行に際してされた当該事業者の不法行為により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項

四　消費者契約における事業者の債務の履行に際してされた当該事業者の不法行為（当該事業者、その代表者又はその使用する者の故意又は重大な過失によるものに限る。）により消費者に生じた損害を賠償する責任の一部を免除し、又は当該事業者にその責任の限度を決定する権限を付与する条項

【出典】https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=412AC0000000061

事業者が一般消費者に不動産を売却した際に、特約で契約不適合責任の全部免除を定めていた場合、その特約は無効になります。

ホームインスペクションを利用する

ホームインスペクションでは住宅の劣化状況や欠陥などについて調査します。調査によって、修理すべき場所があるかないかも知ることができます。

ホームインスペクションをして住宅の状態を把握すれば、住宅の状態を正しく買主に伝えることができ、契約不適合責任を追及されるリスクを軽減できます。また、第三者の調査で住宅に問題がないことを示せば、購入希望者の印象が良くなり売却しやすくなります。住宅の状態に合った価格設定をするのにも役立ちます。

ホームインスペクション後に修理をしたほうがいい？

ホームインスペクションによって住宅に修理が必要な場所があるかがわかりますが、その場所を実際に修理してから売るべきかどうかは状況によって判断する必要があります。キッチンや浴室、トイレなどは、清潔で新しいことが重視されるため、修理の必要性が高いと言えます。

一方で、あえて修理を行わず買主に修繕（リフォーム）の方法をゆだねることも選択肢の一つです。

ただ、きちんと管理されていないという印象を与えてしまう可能性があるため、修理すべき個所が多い場合も注意が必要です。また、修理しなければならない場所が多いと、買主の負担が増えるので売買価格は下落します。

建物の劣化の程度と価格のバランスを考慮して、修理をするかどうか、および修理の程度を検討しましょう。15年以上住んでいる住宅や前回メンテナンスをした時から15年以上過ぎている場合は、しっかりとした修理の検討をおすすめします。

中古住宅の売却前に十分な準備を

中古住宅には、不具合や故障がつきものです。契約書や物件状況報告書の作成をいい加減にしてしまうと、引き渡し後に契約不適合責任を問われてしまうことがあります。中古住宅を売却する時には、十分な調査と準備を怠らないようにしましょう。