不動産投資は、管理会社に管理を委託すれば、投資家にかかる負担がほとんどないため、ビジネスマンの副収入源としても人気の投資法です。また、不動産投資では、他の投資法とは異なり、金融機関からローンを利用できるという特徴があります。レバレッジを効かせ、少ない自己資金で大きな利益を得られる点も不動産投資の魅力です。

しかし、反対に、成功率の分からない投資に多額の借り入れをすることに不安を感じるケースもあるでしょう。では、不動産投資の成功率はどのくらいなのでしょうか？

今回は、不動産投資の概要や成功率、元を取るまでにかかる期間などについてご説明します。

不動産投資の成功率とは

一般的に、不動産投資の成功率は10％程度だと言われています。

しかし、不動産投資の成功率を具体的な数値で示す調査はありません。また、人によって不動産投資の目標は異なります。目標が異なれば、成功したかどうかの判断基準も異なるため、不動産投資の成功率を数字で表すのは難しいでしょう。

不動産投資の成功率の考え方

繰り返しになりますが、不動産投資の成功率は、不動産投資の目標をどこに設定するかによって変わります。

不動産投資で大きな売却益を得ることを目標とする投資家がいると仮定します。その場合、都市開発が予定されているエリアの物件を3,000万円で購入し、都市開発計画が終わった後に1,500万円の売却益を得られれば、投資が成功したと考えるでしょう。

また、不動産投資で毎月の生活に少し余裕を持つための副収入を得たいと考える人もいるはずです。そのような場合、毎月10万円の家賃収入を得られているから、不動産投資を始めてよかったと考える可能性があります。さらに、相続税や贈与税の節税対策のために不動産投資を始めた人であれば、節税効果を得られることが不動産投資の成功につながるでしょう。

このように、何を目的に不動産投資を行うかによって成功の基準は異なります。そのため、不動産投資の成功率がどのくらいかという数字を示すことも、不動産投資の成功率は他の投資と比べて高いのか、低いのかと評価することも難しいのです。

不動産投資で利益を得る2つの方法

不動産投資とは、ワンルームマンションやアパート、戸建て住宅などを購入し、運用することで利益を得る投資法です。

不動産投資で利益を得る方法には、所有する物件を賃貸に出して家賃収入を得る方法と所有する物件を売却することで利益を得る方法の2つがあります。

不動産投資のインカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有している間に継続して得られる利益のことです。不動産投資で言えば、所有する不動産を貸し出し、毎月得られる家賃収入がインカムゲインに該当します。

インカムゲインのメリットは、安定的に収益を得られる点です。不動産投資では、入居者がいる限り、毎月、オーナーである投資家は家賃収入を得られます。家賃収入の額は、1カ月単位で考える場合、決して大きな額ではありません。しかし、毎月、一定の額を得られる点は、副収入としては非常に魅力的だと言えるでしょう。

インカムゲインを目指す不動産投資のメリット

不動産市場はFXや仮想通貨のように、急激な値動きを見せることはほとんどないため、不動産投資では、日々、市場の動きをチェックする必要はありません。また、管理会社に管理を委託すれば、投資家が入居者を管理したり、物件を管理する必要もないため、ほぼ労働をせずに安定した収入を得られます。

手間をかけずに副収入を得られる点も、不動産投資の人気の理由の1つです。

不動産投資のキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、所有する不動産を売却することで得られる利益のことです。都市開発の予定などから物件の値上がりを予測して高値で売れる不動産を購入し、不動産の価値が上がったタイミングで売却すれば、差額がキャピタルゲインとなります。

キャピタルゲインを目指す不動産投資のメリット

インカムゲインで得られる1回の収益はそれほど高くはならない一方で、キャピタルゲインは成功すれば高い利益を上げられる可能性があります。そのため、不動産投資を行う投資家の中には、一攫千金を目指し、キャピタルゲインを狙った不動産投資を中心に運用している人もいます。

不動産投資の基本はインカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせ

不動産投資は、いつか終わらせなければならないときがきます。相続や贈与として親族に引き渡すケースもありますが、所有する不動産を売却することで投資を終わらせるケースが一般的です。

したがって、不動産投資では、インカムゲインだけを考えて物件を選ぶのではなく、売却時も想定したうえで投資を始めなければなりません。同じエリアに建つマンションでも新築物件よりも中古物件の方が価格は低く設定されているように、土地の価格が上昇するケースを除き、建物の価値は経年劣化により低下していきます。

つまり、不動産投資を行う期間に最大の利益を上げることを成功と捉えるのであれば、インカムゲインとキャピタルゲインの合計が最大化するタイミングを見極めることが重要になるのです。

不動産投資で元を取るためにかかる期間

不動産投資は、物件の取得から始まります。金融機関からローンを借り入れて物件を取得するケースがほとんどのため、自己資本が少なくても不動産投資を開始できるわけですが、元を取るまでに何年くらいかかるのかが気になる方も多いでしょう。

不動産投資で元を取るためにかかる期間を計算するためには、まず、不動産投資にかかった費用を把握する必要があります。

不動産投資の初期費用について

不動産投資を始める際には、物件の取得価格だけでなく、次のような費用負担も発生します。

・不動産仲介手数料
・不動産登記時の登録免許税
・司法書士報酬
・固定資産税、都市計画税
・不動産取得税
・火災保険料
・印紙代
・不動産投資ローンの手数料
・不動産投資ローンの保証料

仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などは、物件の購入価格やエリアなどによって変わってきます。

不動産投資の初期費用はおおよそ、物件価格の8～10％程度に該当すると言われています。

不動産投資の運用中にかかる費用

不動産投資にかかる費用は、初期費用だけではありません。所有不動産を貸し出し、家賃収入を得ている場合も次のようなランニングコストがかかります。

・固定資産税、都市計画税
・管理費、修繕積立金
・賃貸管理会社への委託手数料
・火災保険料
・修繕費用
・入居者募集費用

不動産投資で元を取れる年数を計算する方法

何年で元を取れるかということは、不動産投資に費やした費用を回収できるまでに何年かかるかということでもあります。

元を取れる期間を計算するためには、物件価格だけでなく、初期費用やランニングコストを含めた額を考えなければなりません。また、何年で投資額を回収できるかを考える際には家賃収入の額だけで、計算をしてしまいがちです。しかし、不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせて考える必要があります。

したがって、元を取る計算をするには、家賃収入による収益額だけでなく、売却によって得られる収益も加えて計算しなければならないのです。

不動産投資の回収期間を算出する方法には、CCR（自己資金配当率）を用いる方法や利回りから考える方法、ROI（投資収益率）で考える方法などさまざまな方法があります。

不動産投資で元が取れるのは約10年後

結論から言うと、不動産投資で元が取れるのは約10年後だと言われています。逆を言えば、10年で元を取れるような物件の取得が必要になるのです。 短期間で投資費用を回収しようとすると、収益を高めるために家賃を高く設定しなければならなくなります。しかし、相場より高い家賃設定では入居者は集まりにくく、空室のリスクが高くなるでしょう。また、新築物件など、物件価格が高すぎる場合も元を取るためには時間がかかってしまいます。 したがって、不動産投資を始める際には、物件価格と家賃収入、売却で得られる金額までを考慮し、10年程度で元が取れる物件を選ぶことが大切になるのです。

物件売却時に課せられる譲渡所得税

税率

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

引用元：土地や建物を売ったとき｜国税庁

不動産を売却し、売却益を得た際には譲渡所得税の納税が必要になります。譲渡所得税は、売却した物件の保有期間によって税率が変動するという特徴があります。

保有期間が5年未満の物件を売却した場合に得られる所得は短期譲渡所得に該当し、所得税30％、住民税9％が課せられます。一方、5年以上保有した物件を売却した場合に得られる所得は長期譲渡所得に該当し、課せられる税率は所得税15％、住民税5％です。

所有期間によって、課せられる税率は2倍程度変わることがお分かりになるでしょう。そのため、5年未満の保有期間で物件を売却してしまうと、納税額が高くなるという点も考慮しなければなりません。税金の面から考慮しても、大幅な値上がりが期待できる物件でない限り、短期保有での売却では、元を取るのが難しくなると考えられるのです。

不動産投資の成功率を高めるためのポイント

不動産投資は、投資であり、誰でも必ず儲けを得られるものではありません。不動産投資の成功率を高めるために知っておきたいポイントを3つご紹介します。

入居者ニーズの高い物件を選ぶ

不動産投資の成功は、物件選びにかかっていると言っても過言ではありません。築浅にもかかわらず物件価格が低い、お買い得な物件であっても、駅から遠い場所や都市部から離れた場所の物件では、空室リスクが高くなります。

不動産投資では、入居者を集めやすい、良い立地条件物件を見極めることが何よりも重要になるのです。どんなに高い利回りが想定される物件であっても、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。空室リスクを低下させるためにも、都市部へのアクセスが便利な駅近物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資のリスクを事前に把握する

不動産投資にはリスクがあり、不動産投資の最大のリスクは、空室だと言えます。空室が長期化すれば、それだけ収支は悪化します。その他にも家賃の滞納や家賃の下落、金利の上昇などが発生する可能性や設備や室内の修繕に費用が掛かる可能性もあります。

不動産投資では、運用中にどのようなリスクが発生しうるのかを把握し、必要な対策を準備しておけば、トラブルが発生した際にも冷静に対応できるでしょう。

綿密なシミュレーションを行う

綿密な収支のシミュレーションも不動産投資の成功率を高めるものです。また、物件取得前にシミュレーションを行えば、不動産投資の目標も明確になり、投資の成功を判断する基準も定めやすくなります。

物件価格や初期費用、維持費用、修繕リスク、空室リスク、想定される家賃収入、不動産投資ローンの金利などを加味しながら、収支のシミュレーションを行い、目標を達成できる物件を取得するようにしましょう。

不動産投資に不安がある場合は不動産投資信託の検討も

不動産投資信託とは、REITとも呼ばれる金融商品の1つです。

不動産投資では、投資家が不動産を取得し、投資家自身が運用をします。一方、REITは投資家が資金を出し、複数の投資家から集めた資金で投資法人が不動産を取得し、不動産の運用で得られた収益を投資家に分配する投資法です。

したがって、不動産投資のように、投資家が物件を選んだり、不動産投資ローンを組んで物件を取得する必要がありません。そのため、REITは初心者の方でも始めやすい不動産投資であると言えます。

不動産投資では、複数物件を所有してリスクを分散させた方が良いと言われますが、複数物件を所有するためには多額の借入が必要になるのも事実です。しかし、REITでは、1つの商品を購入してもさまざまな物件への投資につながるため、自然に分散投資を叶えられます。

不動産投資に興味はあるけれど、ローンを組むことに不安を感じているという方は、REITから始めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産投資の成功率は、何をもって成功と考えるか、成功の判断基準によって変わってきます。しかし、不動産投資の成功率を高めたいのであれば、まずは不動産投資についての知識を身に付けなければなりません。

また、不動産投資を成功させるためには、何より物件選びが重要です。立地条件の良い物件が見つかったら、物件価格や初期費用、ランニングコストなども考えながら、何年くらいで元が取れるか、収支のシミュレーションも忘れないようにしましょう。

とはいえ、不動産投資を始める際には、不動産投資ローンを利用するケースがほとんどです。成功するかどうかわからない投資に対し、多額の借り入れを行うことが不安な方もいらっしゃるでしょう。そのような場合は、多額の自己資金が要らない不動産投資信託をおすすめします。