会社や各種法人などの内部情報に関しては社会的に重要な情報であるため、法律で定められた事項について法務局で登記することが義務付けられています。

例えば、会社で取締役の変更があった場合には、一定期間内にその旨の登記をしなければ法律によって処罰の対象となる可能性があるのです。

不動産に関する権利については、登記をするかどうかは本人の自由とされていますが、2024年4月からは相続登記が法律上の義務となります。今後は、相続登記をしない場合には罰則を受けることになるので注意が必要です。

今回は「登記」の概要や登記事項証明書の見方、相続登記の義務化の詳細などについて解説いたします。

登記とは

登記とは、不動産などに関する一定の権利や会社・法人の内部情報など法律の定めた事項を国が記録・保存し、これを公示することで取引の安全に資することを目的として定められている制度です。

登記に関する各種手続きや「登記事項証明書」（登記簿謄本）の閲覧・取得などは、基本的に法務局において行います。
登記をする際には、法律で定める各種の書類・証明書などが必要であるなど厳格に手続きが進められるため、登記されている内容は非常に信頼性の高いものであることが大きな特徴と言えます。

登記制度の詳細について知ろうとする際に特に重要なのは以下の3つです。

この記事では主に「不動産登記」についてを詳しく解説しております。

不動産登記の概要

不動産登記とは、その名前のとおり土地や建物など不動産に関する物理的状況や、所有権や抵当権など権利関係がどのようになっているのかを公示するために行われる登記のことを言います。

不動産の物理的状況や権利関係を公示することによって取引の安全性を高めるなど、不動産登記は非常に重要な役割を担っています。

不動産登記が必要となる具体例

一般的にはあまり馴染みの少ない不動産登記制度ではありますが、比較的身近に起こる次のようなケースにおいて登記が必要となります。

マンションや土地・建物を購入した場合

「所有権移転登記」をすることが必要です。

不動産を担保に金銭を借り入れした場合

「抵当権設定登記」が必要です。

親族から不動産を相続した場合

いわゆる「相続登記」（正確には「所有権移転登記」）が必要です。
なお、2024年4月からは相続登記が法律上の義務となります（後述）。

登記するかどうかは原則として本人の自由

不動産の権利に関する登記は、原則として法律上の義務ではありません。
つまり、不動産を購入し所有権を得たとしても、その旨の登記（「所有権移転登記」）をするかどうかは本人の自由なのです。
しかし、不動産に関する権利の取得や喪失・変動などに関しては登記することが「対抗要件」（自分が権利者であることを第三者に主張するための要件）とされています（民法第177条）。

そのため、不動産登記をしなかった場合には、せっかく取得した不動産の所有権などを失うようなリスクを負うことになります。

登記しないことから発生するリスク

上記のとおり、不動産の権利に関する登記をするかしないかを決めるのは本人の自由です。

しかし、登記をしなかった場合には、せっかく手に入れた不動産に関する権利を失うかもしれないという大きなリスクを負うことになるので注意が必要です。

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例えばXさんが自分の所有する不動産をAさんに売却したという事例で考えてみましょう。

この場合、XさんからAさんに所有権が移転した旨の登記（「所有権移転登記」）を行います。
このケースにおいて、Aさんが所有権移転登記を行わなかったとしましょう。

その場合、登記簿上の所有権者は「Xさん」のままです。これをいいことに、Xさんが同じ不動産をBさんにも売却してしまったらどうなるでしょう。Bさんが「X→B」という所有権移転登記まで済ませてしまった場合には、同じ不動産を先に購入したはずのAさんは所有権を取得できなくなってしまうのです。

このようなケースを「二重譲渡」といいます。Bさんが背信的悪意者といえる場合を除いては、二重譲渡における買主であるAさんとBさんは、どちらの権利（購入した不動産の所有権）が保護されるのかに関して民法177条によっていわば「早い者勝ち」とされているのです。つまり、売買の先後ではなく、登記を先にしたほうが権利を認められるということです。

そのため実際には先に不動産を購入したはずのAさんは、その旨の登記をしなかったために後から購入したBさんに権利を否定される結果となるのです。

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繰り返しになりますが、不動産の権利に関する変動について登記をするかどうかは自由です。しかし、登記をしなかった場合には上記のようなリスクを負う可能性があるので注意が必要です。
実務では、不動産の売買などが成立した場合には、即日その旨の登記をすることが慣例になっています。

ついに相続登記が義務化！

現在、日本では所有者不明土地が大きな社会問題となっています。

所有者不明土地とは、相続によって所有者が変わったにもかかわらず、相続登記がなされないまま長期間放置され、現在誰が所有者か分からなくなってしまった土地のことをいいます。

既述の通り、不動産の権利に関する登記は、それを行うかどうかは当事者の自由意思に任されています。その結果、相続したにもかかわらず長期間登記がなされず、結果として所有者不明土地が世の中に多数発生してしまったのです。

この問題の抜本的解決に向けて2024年4月1日から不動産登記法が改正され、相続登記が法律上の義務となることが決定しています。
改正法施行後は、不動産を相続したことを知った時から3年以内に相続登記をしない場合には、10万円以下の過料に処せられるなど罰則を受ける可能性があるので注意が必要です。

不動産登記事項証明書の見方

不動産に関してどのような登記がなされているかを知るためには、登記事項証明書を見る必要があります。

「登記事項証明書」とは、その不動産の物理的現況や登記されている権利関係がどのようになっているかを記載した証明書です。

しかし、その内容は専門的であるため、最低限の知識がないと内容を理解するのは難しいものです。そこで、登記事項証明書に記載されている内容について解説させていただきます。

不動産登記事項証明書における２つの「部」｜「表題部」と「権利部」

不動産に関する登記事項証明書は、大きく分けて以下のように２つの「部」に分かれています。

(1)「表題部」
(2)「権利部」

それぞれについて解説します。

(1)「表題部」

「表題部」とは、土地や建物の物理的現況が表示されている部分です。
具体的には、土地と建物の違いによって以下のような各事項を読み取ることができます。

①土地の場合

・「所在」：土地が現実に存在している場所
・「地番」：土地につけられている番号
・「地目」：土地の種類（「宅地」「山林」など）
・「地積」：土地の面積

②建物の場合

・「所在」：建物が現実に存在している所在地
・「家屋番号」：建物につけられている番号
・「種類」：建物の種類（「居宅」「共同住宅」「店舗」など）
・「構造」：建物の材質・構造など（「鉄筋コンクリート造二階建て」など）
・「床面積」：建物の床面積

これらの情報をから、対象不動産の物理的な現況を把握することができます。

(2)「権利部」

「権利部」とは、不動産に関する権利関係がどのようになっているかが記録されている部分です。
登記事項証明書の権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれており、それぞれ以下のような権利状況が記録されています。

①「甲区」

権利部の「甲区」には、その不動産の所有権に関する情報が記録されています。
この部分で以下の情報を知ることができます。

・現在の所有者が誰なのか
・以前の所有者は誰だったのか
・差し押さえの有無
・その他所有権に関する権利関係など

また、マンションなどの「区分所有建物」の場合には、マンションが建っている敷地に関する権利の詳細（「所有権」「地上権」など）が記録されることもあります。

②「乙区」

権利部の「乙区」には、その不動産の所有権以外の権利に関する情報が記録されています。
この部分で以下の情報を知ることができます。

・抵当権などの担保物権が設定されているかどうか
・地上権や地役権など所有権の行使を制限する権利が存在するかどうか

この「乙区」に記録されている権利は、基本的に所有権の行使を制限する性質のものであるため、その不動産の購入を検討している場合には注意深く確認することが大切です。

なお、抵当権など担保物件の詳細な解説に関しては、以下の記事を参照して ください。

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商業登記・法人登記の概要

「法人」には、株式会社や合同会社など営利を目的とするものもあれば、社団法人や財団法人など公益を目的とするものなど各種あります。

この中で「会社」に関する登記のことを特に「商業登記」、それ以外の法人に関する登記を単に「法人登記」といいます。

商業・法人登記は、会社や社団法人・財団法人における一定の事項を記録し公示することで、会社や各種法人との取引の安全に資するという役割を担っています。

商業登記や法人登記では、法律で登記すべきことが定められた事項に関しては一定期間内に登記することが義務付けられています。

不動産登記では自由とされた登記が、商業登記・法人登記では義務とされているという点が大きな特徴です。

商業・法人登記事項証明書の見方

商業登記と法人登記はもちろん別の種類の登記ではありますが両者は類似する部分が多いので、こちらでは商業登記を例として登記事項証明書の見方について解説いたします。
商業登記の登記事項証明書には、主として以下のような各事項が記載されています。

・「商号」：会社名
・「本店」：会社の本店が存在する住所
・「公告をする方法」：会社が一定以上重要な告知をする際の公告の方法
・「会社成立の年月日」：会社設立日
・「目的」：会社が行うこととされている事業の目的
・「発行可能株式総数」：会社が発行できる株式の総数
・「発行済株式の総数並びに種類及び数」：すでに発行されている株式の数など
・「資本金」：会社の資本金の額
・「役員」：取締役や監査役などに関する事項
……

商業登記事項証明書における４つの種類

商業登記に関する登記事項証明書には、その内容によって以下のように4種類のものがあります。

①「現在事項証明書」

「現在事項証明書」は、原則として現在有効な登記事項が記載されている書面です。「商号」「本店」などの基本的な情報のほか、現在の取締役など役員の情報などが記載されています。
後述する「履歴事項証明書」よりも記載内容が簡素化されているため、内容を把握しやすいという特徴があります。

②「履歴事項証明書」

「履歴事項証明書」には、現在事項証明書と代表者事項証明書の内容が記載されます。さらに「基準日」（証明書の交付請求があった日の3年前の日が属する年の1月1日）以降、すでに抹消されている事項に関しても記載されることになっています。

③「閉鎖事項証明書」

すでに抹消され、履歴事項証明書にも記載されない登記記録は閉鎖されることになっています。そのような登記記録に関する証明書が「閉鎖事項証明書」です。
一定以上古い登記記録を確認・証明する必要がある際に利用されることが一般的です。

④「代表者事項証明書」

「代表者事項証明書」には、文字通り会社の代表者に関する事項が記載されます。
代表者事項証明書は、会社が契約を締結するなどのケースにおいて会社代表者の代表権を証明する「資格証明書」などとして利用されることが一般的です。

商業登記に関する証明書には、上記のように4つの種類があります。
なお、現在事項証明書・履歴事項証明書・閉鎖事項証明書に関しては、「全部事項証明書」と「一部事項証明書」が存在し、必要に応じて交付請求することができます。

義務化されているもの登記もあるので申請漏れに注意

登記制度の中でも最も身近なものが不動産登記と商業登記です。不動産の所有権など権利に関する登記に関しては、登記をするかしないかは本人の自由とされています。しかし、商業登記・法人登記などでは法律によって一定期間内に登記することが義務付けられています。
また、2024年4月1日からは不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されることになっています。改正後は不動産を相続したにもかかわらず一定期間内に相続登記をしなかった場合には処罰の対象となるので、ご注意ください。

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