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マイホームの購入にフラット35を利用しようと考えているけれど、やめたほうがいいとの声を聞くこともあるため、利用しても大丈夫なのかお悩みではありませんか。フラット35は保証人不要、ローンの種類が豊富などのメリットがある一方で、見逃せないデメリットもあります。弱点を把握したうえで検討することが大切です。

本記事では、フラット35はやめたほうがいいといわれる理由をくわしく解説します。利用条件やフラット35が向いている人・向いていない人の特徴も紹介するので、住宅ローン選びにお悩みの方はぜひご覧ください。

フラット35とは？

はじめにフラット35の特徴や利用条件を解説します。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提供する住宅ローン

フラット35は民間金融機関で提供されているため、銀行から申し込むことが可能です。店舗を持たないネット銀行や地方銀行も取り扱っているので、申し込む際は各金融機関の融資・借り入れ条件を確認しておきましょう。

フラット35の種類

フラット35は12種類のローンを用意しています。特徴や条件から都合のいいものを選びましょう。12種類の特徴は以下の通りです。

ローンの種類	特徴
フラット35（保証型）	金融機関が提供する住宅ローンに住宅金融支援機構が保険を付ける
金利引継特約付き【フラット35】	ローン返済中に長期優良住宅を売却すると、住宅購入者にローンの残債が引き継がれる
家賃返済特約付き【フラット35】	ローン返済中に返済が困難になった場合、購入した住宅を住宅借上機関が賃貸物件として貸し出し、得た賃料を返済に充てられる
【フラット35】子育てプラス	子どもの人数に応じて、一定期間借入金利を引き下げる
【フラット35】S	省エネ性や耐震性など質の高い住宅を購入する際、一定期間借入金利を引き下げる
【フラット35】リノベ	中古住宅の購入+一定要件を満たすリフォームを行う際、一定期間借入金利を引き下げる
【フラット35】維持保全型	維持保全・維持管理に配慮した対象となる住宅を購入する際、一定期間借入金利を引き下げる
【フラット35】地域連携型	住宅金融支援機構が地方公共団体と連携し、一定期間借入金利を引き下げる
【フラット35】地方移住支援型	地方公共団体による移住支援金を提供する地方の住宅を購入する際、一定期間借入金利を引き下げる
【フラット20】	低金利、返済期間15年以上20年以下で借り入れるローン
【フラット50】	返済期間を最長50年に設定できる、長期優良住宅を対象としたローン

このようにフラット35には、数多くのローンが用意されており、種類ごとに特徴が大きく異なります。住宅ローンを借りるときの状況は人によって異なるため、借り入れ時と将来のことをよく考えたうえで、適切な種類を選びましょう。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件は以下の通りです。

借り入れ申し込み時の年齢が70歳を超えていても、親子リレー返済をする場合は申し込めます。自身が返済できなくなった後に返済を続ける後継人を決めたうえで手続きを進めましょう。

フラット35はやめたほうがいい？チェックしておきたい弱点

フラット35はやめたほうがいいとよく聞くけれど、その理由がわからないとお悩みの方も多いでしょう。ここでは、申し込み前にチェックしておきたいフラット35の弱点を解説します。

金利が高い

フラット35は全期間固定金利型なので、変動金利に比べて金利が高いデメリットがあります。フラット35には返済期間最長20年・35年・50年があり、どれを選ぶかによって金利が変わるため、確認することが大切です。2024年11月時点の金利を見てみましょう。

【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年1.840％～年3.470％	年1.840％
9割超	年1.950％～年3.580％	年1.950％

【フラット２０】 借入期間：20年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年1.450％～年3.080％	年1.450％
9割超	年1.560％～年3.190％	年1.560％

【フラット５０】 借入期間：36年以上50年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年1.940％～年2.410％	年1.940％
9割超	年2.050％～年2.520％	年2.050％

出典：フラット35「金利情報」

フラット35はさまざまな金融機関で提供されており、金融機関ごとに金利が変わります。20年以下の借り入れであれば金利は低くなるものの、他行の住宅ローンの変動金利に比べると、高い傾向にあるといえるでしょう。2024年11月現在の他行の金利設定は以下の通りです。

銀行名	変動金利
三菱UFJ銀行	年0.345～0.425％
楽天銀行	年0.844％～
イオン銀行	年0.530％～

固定金利は経済状況に応じて変化するリスクがないものの、完済まで高い金利を支払う必要があるため、支払い負担が重くなる点に注意しなければなりません。

頭金なしで申し込むとさらに金利が高くなる

フラット35は頭金の有無で金利が上下するので、金利がさらに高くなる恐れもあります。21～35年の借り入れ期間を設定する場合、融資額が9割を超える場合は年1.950～3.580％、融資額が9割以下の場合は年1.840～3.470％です（2024年11月時点）。

頭金をできるだけ多くし、融資額を減らすことで金利を抑えられます。しかし、頭金がない場合は高金利での借り入れになるため、支払いの負担が重くなるでしょう。

審査基準を満たした住宅でなければ申し込めない

住宅金融支援機構が定める審査基準を満たした家の購入でなければ、フラット35は申し込めません。満たす必要のある審査基準は以下の通りです。

4つの条件を満たす場合は、申し込みが可能です。申し込み後、適合証明審査機関が住宅の調査を行い、基準を満たしていることが確認されれば、手続きを進めることができます。なお、調査の際に発生する手数料が申込者の負担になる点もデメリットといえます。

団信（団体信用生命）に加入すると金利が高くなる

団信に加入すると、さらに金利が高くなるため、慎重に検討することがおすすめです。用意する団信は金融機関によって異なります。死亡・高度障害になったときに返済義務がなくなる基本的なプランもあれば、基本内容に加えて三大疾病に対応できるプランもあるので、自身の健康状態にあわせて選びましょう。

フラット35の場合、団信への加入は任意ですが、万が一の備えにもなります。負担にならない範囲で、選ぶようにしましょう。

繰り上げ返済は10万円以上でなければ不可

フラット35は、10万円以上でなければ繰り上げ返済ができない点もデメリットだといえるでしょう。

繰り上げ返済は返済期間を短くしたい方に最適な方法です。繰り上げ返済によって元金が減ることで、利息の負担を抑えられるメリットがあります。

ただし、多くの住宅ローンでは1万円から繰り上げ返済が可能である一方、フラット35は10万円以上と決められているため、ある程度の金額を貯めてからでないと繰り上げ返済ができません。

【デメリットばかりじゃない！】フラット35の主なメリット

フラット35はデメリットが多いため、利用を躊躇してしまう方も多いでしょう。しかし、フラット35独自のメリットもあります。デメリットと比較して、検討することがおすすめです。ここでは、デメリットと一緒に見ておきたいメリットを解説します。

豊富なラインナップからローンを選べる

フラット35はラインナップが豊富なため、自身の状況にあわせて最適なプランを選べます。子育て世帯なら【フラット35】子育てプラス、地方の住宅を購入するなら【フラット35】地方移住支援型、短期間で完済したいなら【フラット20】などです。

さまざまな特徴から自身にあったものを選択しましょう。ただし、金融機関によって取り扱う種類が異なるため、特徴にあった種類を見つけたら、取り扱う金融機関を探さなければなりません。

住宅金融支援機構のホームページからフラット35を取り扱う金融機関を確認できるので、そちらを参考に金融機関を選びましょう。

申し込み時の保証人が不要

フラット35を申し込む際、保証人を用意しなくてもいい点はメリットとして挙げられます。保証人が必要な住宅ローンに申し込む場合、事前に保証人になってくれる人を見つける必要があります。年齢や収入などの条件を満たさなければ保証人になれないので、探す手間がかかるかもしれません。

フラット35は保証人不要なので、手間なく申し込める点は大きな魅力だといえるでしょう。

返済途中に返済方法を変えられる

フラット35はローン返済中に返済方法を変えられるので、無理なく完済を目指せます。住宅ローンは借入期間が長いため、途中で収入減少や退職などのトラブルが発生する可能性もあるでしょう。返済方法の変更に応じてもらえば、万が一のトラブルにも備えることができ、安心です。

借入先の金融機関に店舗があれば、対面での相談も可能です。店舗を持たないネット銀行から借りている方は、住宅金融支援機構の店舗に足を運びましょう。

フラット35がおすすめの人とやめたほうがいい人の特徴

フラット35の弱点は理解したけれど、メリットに大きな魅力を感じるという方もいるでしょう。メリットとデメリットを把握しても申し込み可否を決められない方のために、フラット35に向いている人と向いていない人の特徴を紹介します。

フラット35がおすすめの人

フラット35に向いている人の特徴は以下の通りです。

綿密な返済計画を立てたうえで完済を目指したい方は、フラット35のような全期間型固定金利が適しています。金利が変わることはないため、完済までの返済額を把握することが可能です。

また、自営業や転職直後など、審査への懸念がある人にもフラット35がおすすめです。フラット35は一般的な住宅ローンと比べて審査に通りやすいといわれているため、懸念点がある人でも申し込みやすいでしょう。

フラット35は保証料と繰り上げ返済にかかる手数料無料、契約時の事務手数料が安いといったメリットもあります。ローンを組む際にかかるさまざまな諸費用が気になる方も安心です。

フラット35に向いていない人

フラット35に向いていない人の特徴は以下の通りです。

前述したように、フラット35の大きなデメリットは高い金利設定です。頭金を用意できなければさらに金利が高くなるので、支払い負担を少しでも抑えたい方には不向きといえます。

また、10万円以上からでなければ繰り上げ返済ができない点にも注意が必要です。少しでも余裕があるときにどんどん繰り上げ返済したいと思っても、フラット35は10万円以上を用意しなければ返済できません。

購入する住宅が住宅金融支援機構の住宅基準を満たしているかどうかも確認しておきましょう。審査基準を満たしていない物件の購入には、フラット35を利用できません。申し込みにかけた時間が無駄になる恐れがあるので、申し込み前の確認は必須です。

フラット35はやめたほうがいいといわれる理由を把握したうえで住宅ローンを選ぼう

フラット35は金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。多くの金融機関がフラット35を取り扱っており、状況に応じて幅広い種類から選べるメリットがあるものの、やめたほうがいいといわれる弱点も持っています。

住宅ローンを検討している方は、フラット35のメリット・デメリットをよく確認したうえで申し込みを行いましょう。検討する際は、ほかの住宅ローンと比較するのがおすすめです。

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