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住宅を購入後に、契約内容と実際の物件が違っているとわかることがあります。このような場合に買主を保護するため、売主は「契約不適合責任」という法律上の責任を負担すると定められています。
ここではまず、契約不適合責任の概要と買主の権利について説明し、その後、権利の1つである損害賠償に関して詳しく解説します。契約不適合責任や買主の権利について正しい知識があれば、トラブルが起きた時でも冷静に対処することができます。
契約不適合責任は、民法562条の中で定められているものです。令和2年4月1日の民法改正によって、旧民法の瑕疵担保責任が契約不適合責任に置き換えられました。
契約不適合責任は、目的物の種類、品質、数量が契約の内容と違っている場合に問われます。
瑕疵とは欠点や欠陥のことで、目的物にあるべき性質や性能が備わっていないことを指します。
旧民法の瑕疵担保責任で対象となるのは、隠れた瑕疵だけでした。これは、買主が通常の注意を払っても見つけられなかった瑕疵を指します。通常の注意を払っていれば発見できたであろう瑕疵については、売主に対して責任追及ができませんでした。
一方、契約不適合責任では買主が知り得たかどうかに関係なく、契約の内容と違っていれば、責任を追及できるようになりました。
瑕疵担保責任に基づいて買主に認められる権利には損害賠償請求権と契約を解除する権利がありました。民法改正後の契約不適合責任では、買主の権利として、損害賠償請求権と解除権に加えて、追完請求権と代金減額請求権が新たに認められました。
契約不適合責任に対する買主の4種類の権利である、追完請求権、代金減額請求権、損害賠償請求権と契約解除権について解説します。
追完請求権とは、契約に適合した履行を求める権利です。追完の方法には、修補や不足分の引き渡し、代替品の引き渡しがあります。ただし、買主に大きな負担がかからない場合は、買主の請求と違う方法でも追完ができます。たとえば、買主が代替品を請求したとしても、修補で対応できるなら、売主は修補で追完することが認められます。
代金減額請求は、相当の期間を定めて履行の追完を催告したにもかかわらず、売主が追完しない時に行うのが基本ですが、例外的に無催告で行うことができる場合があります。
無催告で代金減額請求ができるのは、履行の追完が不能である時、売主が履行の追完を明確に拒絶した時、買主が催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかな場合などです 。
売主が追完に応じない場合に、買主は代金減額請求ができるほか、もう1つの選択肢として契約解除ができます。
契約解除には、催告解除と無催告解除があります。催告解除では、売主が追完請求に応じない場合に、一定の期間を設けて催告したうえで解除を行います。無催告解除は、売主が追完できないか、追完を拒絶する場合などに、すぐに契約解除できるというものです 。
損害賠償請求は民法第415条で以下のように定められています。
第四百十五条 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
【出典】https://onl.bz/wE3JEiN
２ 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一 債務の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
買主が契約解除権を行使して契約を解除した場合でも、損害賠償を請求することができます。
買主が売主の契約不適合責任を追及し、損害賠償請求などをしたい場合には、契約不適合を発見した時から1年以内にその旨を売主に通知しなければなりません。この期間内に通知しなかった場合、買主は売主に対して契約不適合責任に基づく請求ができなくなります。ただし、売主が目的物を引き渡す時点で契約不適合を知っていたか、重過失によって発見できていなかった場合は、この期間の制限は適用されません。
1年以内に通知したのち、損害賠償請求権を行使にも期間の制限があります。この期間については、民法166条で以下のように規定されています。
第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
【出典】https://onl.bz/wE3JEiN
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
２ 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。
３ 前二項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。
1号と2号のいずれか早い方が時効となります。買主が契約不適合を発見した時が権利を行使できることを知った時と言えるので、その時から5年を過ぎても損害賠償請求などをしないでいると、その権利は失われてしまいます。権利を行使することができる時とは物件の引き渡しの時なので、契約不適合があることに気づかずに10年が過ぎてしまうと時効が成立し、損害賠償やそのほかの方法によって契約不適合責任を追及することができなくなります。
契約不適合責任の損害賠償請求についてはいくつか留意点があります。民法の改正で変わった点もあるので、確認しておきましょう。
旧民法では、買主に損害が生じた場合には売主の故意や過失がなくても損害賠償請求ができましたが、民法改正後の契約不適合責任では、売主の故意や過失がない場合には損害賠償を行わなくてもよいことになっています。
旧民法では損害賠償の請求範囲が信頼利益のみでしたが、改正民法では損害賠償の範囲が信頼利益と履行利益の両方になっています。
信頼利益は、契約が成立しなかった場合や無効になった場合に受けた損害のことです。登記費用や契約締結にかかった費用などがこれにあたります。履行利益は、契約が履行された場合に得られたはずの利益のことです。営業利益や転売利益などが含まれます。
たとえば、住宅の床に契約内容とは異なる部材が貼られていたのを代金減額請求によって回復した場合、床の張り替え費用の損害賠償請求はできません。一方、雨漏りによって家具がダメになってしまった場合は、追完請求をして雨漏りを修理してもらい、なおかつダメになった家具に対して損害賠償請求ができます。
買主の損害賠償請求権は民法によって認められていますが、契約不適合責任に関する規定は強行規定ではなく、任意規定であるため、双方の合意があれば、損害賠償請求をされないための免責特約を付けることができます。ただし、特約を付ける場合でも、関係する法律の制限を受けます。
消費者契約法には以下のような規定があります。
第八条 次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。
【出典】https://onl.sc/usZEvw2
一 事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項
二 事業者の債務不履行（当該事業者、その代表者又はその使用する者の故意又は重大な過失によるものに限る。）により消費者に生じた損害を賠償する責任の一部を免除し、又は当該事業者にその責任の限度を決定する権限を付与する条項
三 消費者契約における事業者の債務の履行に際してされた当該事業者の不法行為により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項
四 消費者契約における事業者の債務の履行に際してされた当該事業者の不法行為（当該事業者、その代表者又はその使用する者の故意又は重大な過失によるものに限る。）により消費者に生じた損害を賠償する責任の一部を免除し、又は当該事業者にその責任の限度を決定する権限を付与する条項
この規定は、売主が事業者で、買主が個人である場合に適用されます。
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
【出典】https://onl.sc/W8ERJYf
２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。
宅地建物取引業者が個人に対して宅地や建物を売る取引をする場合、民法に規定された契約不適合責任を制限する（買主にとって不利になる）特約は無効です。この規定の例外として、買主が契約不適合の存在を売主に通知するまでの期間を2年以上とする特約は認められています。
無効となる特約には、○○についての契約不適合責任を負わない、修補請求ができるが代金減額請求はできない、契約解除権を制限する、損害賠償額の上限を定める、などがあります。
住宅品質確保法では、新築住宅に関して以下のように定められています。
第九十五条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵かしについて、民法第四百十五条、第五百四十一条、第五百四十二条、第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。
【出典】https://onl.sc/vVHZ8Ch
２ 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
３ 第一項の場合における民法第五百六十六条の規定の適用については、同条中「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成十一年法律第八十一号）第九十五条第一項に規定する瑕疵がある」と、「不適合」とあるのは「瑕疵」とする。
新築住宅に関しては売主が担保責任を負う期間が10年になっており、これは強行規定なので、特約で変更することはできません。
契約書に免責特約が含まれている場合は、関係法令に照らして、その特約が有効なものかどうかを確認しましょう。
法令に違反している場合、その特約は無効です。
また、関係法令に適合している特約であっても、保証範囲を修補の請求だけにしている場合などには注意が必要です。この場合は、修補以外の追完請求や売買代金の減額請求、契約解除、損害賠償請求などの買主の権利が制限されます。
中古住宅の場合は、設備に不具合や障害が起きても保証をしないとしている場合があります。免責は双方の合意がないと成立しないため、免責事項については十分確認し、納得したうえで契約を交わしましょう。
住宅の施工不良を理由とする追完請求をしても売主が応じなかった場合、買主は損害賠償請求を検討することになります。損害賠償請求を行う場合、まずは示談交渉を行うことが一般的です。示談交渉で進展がない場合は調停や裁判に発展することもあります。
最初の段階は、買主と売主と直接交渉です。交渉を有利に進めるためには、あらかじめ一級建築士などの専門家に依頼して、対象物件について調査してもらうことが重要です。
示談交渉は損害賠償の可否や賠償金額を決めるための話し合いです。多くの場合、住宅事業者には法律の専門家や交渉に慣れているスタッフがいるため、素人が交渉すると、不利な結果に終わることがあります。交渉の際には可能な限り弁護士などに同席してもらうようにしましょう。
示談交渉で解決しなかった場合には、裁判所に調停を申し立てることもできます。調停では、買主と売主だけでなく、裁判官と裁判所が選んだ調停委員が話し合いに加わります。調停で話がまとまれば、調停証書が作成されて、損害賠償の支払いを受けることができるようになります。
調停でまとまらない場合などには、裁判所に訴訟を起こすことも可能です。ただし、裁判は長引くことがあります。平成21年の最高裁判所の報告によれば、建築訴訟で欠陥の主張がある事案での審理期間は25．7カ月でした。建築訴訟に実績のある弁護士に依頼すれば期間の短縮が見込める場合もありますが、裁判が長期間にわたることを覚悟する必要があります。
裁判には様々な費用がかかります。例えば、建築士に依頼する調査費用、弁護士への着手金や報酬金、裁判所に対して支払う印紙代や鑑定費用などがあります。建築物の契約不適合責任に基づく損害賠償請求の場合、賠償額に弁護士費用を含めて請求することもできることがあります。
住宅の売買にあたって不法行為が行われていた場合にも、損害賠償を請求できます。
不法行為責任は、故意や過失によって他人の権利や法律上保護されるべき利益が侵害された場合に適用されるものです。これは、民法の第709条と710条で規定されています。
不法行為責任に該当する例としては、施工者が故意または過失によって、居住者の生命、身体、財産を侵害した場合があります。売主の場合は、自身が物件の設計や施工に関わっていた場合、あるいは自分は携わっていなくても、瑕疵があることを知りながらそれを告知しなかった場合に、不法行為責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任を追及するような事態が起こらないことが最善ですが、欠陥住宅を購入してしまうリスクは誰にでもあるものです。契約不適合責任に基づく損害賠償を求めて裁判になった場合などは、時間も費用もかかってしまいます。無用の負担を避けるためにも、住宅の購入にあたっては、物件に関する調査を十分に行ってから契約を結びましょう。契約不適合責任や買主の権利を正しく理解して、契約の内容が適切かどうかをチェックすることも必要です。
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