自宅以外に建物を所有している場合、賃貸利用することで家賃収入を得ることができます。賃貸物件として利用する場合は、不動産会社を通じて借主と賃貸借契約を締結するのが一般的です。しかし、知り合いなどで賃貸物件を探している人がいれば、不動産会社を通さずに個人間で賃貸借契約を締結するケースもあるでしょう。

その際に気になるのが、建物賃貸借契約書の作成方法です。建物賃貸借契約は長期にわたることも多いため、契約書の記載に不備があると、後々のトラブルの原因になってしまうこともあります。トラブルを回避し借主と良好な関係を続けていくためにも、不備なく作成したいところです。

本記事では建物賃貸借契約書について、記載する項目や作成のポイントなどを中心に解説します。

建物賃貸借契約書とは？

建物賃貸借契約とは、建物を貸し借りする際に締結する契約を指します。主にマンションやアパート、戸建て住宅、オフィス、店舗などを貸し借りするときに用いられます。

賃貸借の読み方は「ちんたいしゃく」です。

建物賃貸借契約書は両当事者が契約を締結したという事実と詳細な内容を記録するために作成するものです。建物賃貸借契約が締結されると、借主は対象となる建物を利用することが可能です。その一方で、借主は貸主に対して毎月家賃や賃料を支払う義務を負います。また、建物賃貸借契約の期間が終了すれば、借主は貸主に対して対象物となる建物を返還しなければなりません。民法601条にも、このような建物賃貸借契約の借主と貸主の関係について規定されています。

（賃貸借）

第六百一条　賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

出典：民法 | e-Gov法令検索

建物賃貸借契約の種類

建物賃貸借契約は、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の2つに大別できます。では、それぞれの違いについて見ていきましょう。

普通建物賃貸借契約

普通建物賃貸借契約とは、契約期間満了時に自動更新される建物賃貸借契約のことです。1年以上の契約期間を定めますが、更新されることを前提としており、貸主に正当な理由がない限り、更新を拒否することはできません。また、借主が契約更新を希望しない場合には、更新せずに契約を終了させることができます。

普通建物賃貸借契約は基本的に借主に有利な内容です。住宅やオフィス、店舗などの建物賃貸借契約においては、幅広く用いられています。

定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約とは、更新を前提としない建物賃貸借契約のことです。契約締結時に期間を定めておき、その期間が満了すると契約が終了します。契約期間が1年以上の場合には、契約終了前に貸主から借主への通知が必要です。また、契約終了後に貸主と借主で合意して再契約をすることもできます。

定期建物賃貸借契約は基本的に貸主に有利な内容です。なお、一般的に契約は書面を作成しなくとも口約束でも成立しますが、定期建物賃貸借契約を締結する際には書面の作成が義務づけられており、口約束だけでは成立しません。

建物賃貸借契約書に記載する項目

建物賃貸借契約書に記載する主な項目について見ていきましょう。

当事者

当事者である貸主と借主に関しては、必ずその詳細を記載します。氏名だけでなく、連絡先がわかるように住所や電話番号なども記載しておきましょう。住宅として使用する場合には、家族などの同居人の氏名の記載も必要です。法人の場合には、代表者名も記載しておきます。

目的物と使用目的

目的物とは、貸し借りをする建物のことです。名称や所在地だけでなく、構造や工事完了年、設備、付属施設など不動産登記簿謄本に記載されている内容について詳細に記載します。

使用目的は住居や事務所、店舗、倉庫などです。住宅兼事務所のような使用目的にすることもできます。借主が使用目的とは異なる使用方法をしていた場合には、貸主は契約の解除が可能です。そのような状況を回避するためにも、よく確認した上で記載する必要があります。

契約期間と更新に関すること

契約期間は2年程度に設定するのが一般的です。普通建物賃貸借契約では自動的に契約が更新されますが、更新されない場合のことについて契約書に明記しておきましょう。また、更新しない場合の通知方法に関しても明記が必要です。明記していないと、通知をしたかしていないかでトラブルに発展してしまう可能性があります。

家賃・賃料

家賃や賃料をいくらにするのか明記しておきます。また、契約途中で家賃や賃料の増額や減額が必要になることもあるでしょう。そのような場合を想定して、増額や減額に関することも建物賃貸借契約書に明記しておくのが望ましいです。

増額や減額に関する規定が明記されていないと、不動産価格の相場が上がっても、賃借人の同意を得られず増額できないことがあります。

共益費

マンションやアパートなどの集合住宅では、賃料とは別に共益費に関する記載も必要です。主に共用部分の廊下や階段などの維持管理にかかる費用を徴収します。賃料と同様に、増額や減額に関することも盛り込んでおきましょう。

敷金

敷金とは、退去の際に未払の家賃があったり原状回復が行われなかったりした場合に備えて預かるお金のことです。未払家賃の支払いや原状回復工事の費用に充てられるため、保証金のような役割を果たしています。

未払家賃がなく、原状回復もきちんと行われている場合には、退去時に借主に対して返還が必要です。

敷金の金額は家賃の1～2カ月程度が相場ですが、具体的にいくらにするのか建物賃貸借契約書に明記しておきましょう。それとあわせて、敷金の返還に関することも明記しておけば、退去時のトラブル防止に役立ちます。

禁止事項

禁止事項とは、対象物の使用・収益に関して禁止したいことがある場合に記載します。例えば、目的外の使用や第三者への転貸、近隣住人への迷惑行為などが禁止事項の代表的な例です。ペットに関することも制限を設けたいのであれば、禁止事項に記載しておきましょう。

中途解約

中途解約とは、借主の方の都合で契約期間中に解約する場合のことに関する規定です。契約更新以外のタイミングでの中途解約を禁止したい場合には、その旨の規定を設けます。主に違約金を設定するケースが多いです。

なお、貸主の側の都合での中途解約は基本的にできません。正当な理由がある場合に限られます。

原状回復義務

建物賃貸借契約においては、借主が退去する際に原状回復義務が課せられています。主に経年劣化した部分以外に関して入居時の状態に戻さなければならないという内容です。過失により壊してしまった部分を修理したり、変更を加えた部分を元に戻したりします。

「現状のまま明け渡す」と記載することで、原状回復義務を免除することも可能です。

修繕

建物に備え付けられている設備や備品などの修繕が必要になったときのことに関して、規定しておく必要があります。基本的には貸主が費用を支出して修繕しなければなりません。民法606条にも賃貸人の修繕義務が規定されています。

（賃貸人による修繕等）

第六百六条　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

２　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

出典：民法 | e-Gov法令検索

しかし、借主が壊してしまった場合は原則借主が修繕しなければなりません。また、電球などに関しては、借主が勝手に別のものに取り替えるもあるでしょう。障子を張り替えることもあります。取り替えた電球が切れてしまったときや張り替えた障子が破れてしまったときの扱いに関しても規定しておくのが望ましいです。

建物賃貸借契約書を作成する際のポイント

建物賃貸借契約書を作成する際には、次のようなポイントを押さえておきましょう。

収入印紙は不要

契約書を作成する際には、収入印紙を貼付する必要があると思っている人も多いかもしれません。しかし、収入印紙の貼付が法律上義務づけられているのは一部の契約書にとどまります。建物賃貸借契約書に関しては課税文書には該当せず、収入印紙を貼付する必要はありません。

建物の賃貸借契約書は、印紙税の課税対象となりません。ところで、建物の賃貸借契約書の中には、その建物の所在地や使用収益の範囲を確定するために、敷地の面積が記載されることがありますが、このような文書も建物の賃貸借契約書であるとして、印紙税の課税対象となりません。

しかしながら、その敷地についての賃貸借契約を結んだことが明らかであるものは、印紙税額の一覧表の第1号の2文書「土地の賃借権の設定に関する契約書」に該当することになります。

また、貸しビル業者などが、ビルなどの賃貸借契約またはその予約契約を締結する際などに、そのビルなどの賃借人から建設協力金または保証金などの名目で一定の金銭を受け取り、そのビルなどの賃貸借期間に関係なく一定期間据置き後、一括返還または分割返還することを約する場合がありますが、このような建設協力金または保証金などの取り決めのある建物の賃貸借契約書は、印紙税額の一覧表の第1号の3文書「消費貸借に関する契約書」に該当しますのでご注意ください。

出典：国税庁「建物の賃貸借契約書」

上にもある通り、土地（敷地）の賃貸借契約の場合は収入印紙の貼付が必要です。

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印鑑の扱い

建物賃貸借契約への押印は、法律上義務づけられているわけではありません。しかし、改ざん防止や信頼性を高める目的などから、押印するのが一般的です。印鑑の種類にも特に決まりはありませんが、認印よりは実印を使用するのが望ましいでしょう。

また、契約書は借主が保管しておく分と貸主が保管しておく分の2部作成するケースが多いです。そのような場合には、印影が2部の契約書にまたがって押されるようにして割印をすることで改ざんを防止できます。

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雛形やテンプレートを利用すると便利

建物賃貸借契約書を作成する際には、必要な項目が抜けてしまうことがないように、テンプレートを活用するのがおすすめです。無料でダウンロードできる建物賃貸借契約書の雛形やテンプレートが多く存在します。国土交通省のWebサイトでもテンプレートが配布されていますので、参考にしてみてください。

国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」

建物賃貸借契約書は電子化も可能

建物賃貸借契約書を作成する際には、紙で作成するだけでなく電子契約で行うこともできます。建物賃貸借契約書を電子化する際のメリットや注意点について見ていきましょう。

建物賃貸借契約書を電子化するメリット

建物賃貸借契約書を紙で作成する際には、印刷や製本、郵送などのコストがかかります。これに対して、電子化するのであればこういったコストはかりません。電子契約システムを利用する方法が便利ですが、無料で利用できるプランを設けているところもあります。無料で利用できるプランの場合には、機能的な制限が多いです。しかし、個人間の建物賃貸借契約書を作成するくらいの用途なら、それほど困ることはないでしょう。

電子印鑑GMOサインではお試しフリープランという無料で利用できるプランを設けています。個人間で建物賃貸借契約を締結する際には、利用を検討してみてください。

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建物賃貸借契約書を電子化する際の注意点

建物賃貸借契約書を電子化する際には、電子帳簿保存法に準拠していなければなりません。改ざん防止や検索機能の確保などの条件を満たしていないと、電子帳簿保存法に違反してしまう可能性があります。そういった意味でも電子契約システムの利用はおすすめです。電子帳簿保存法に準拠しているサービスを選べば、文書の保管に関するルールを守った上で、クラウド上に安全に保管ができます。

電子契約を利用する場合は、契約相手がそのことに合意している必要があります。もし、相手からの合意が得られていない場合には、紙で作成しなければなりません。

まとめ：テンプレートを活用して必要な項目は漏れなく記載しよう

建物賃貸借契約は、建物の貸し借りをする際に締結する契約です。トラブル防止のため、建物賃貸借契約書には契約内容について詳細に記載しておかなければなりません。改ざん防止のための割印にも留意しておく必要があります。

なお、建物賃貸借契約書に記載する項目は非常に多く、抜け漏れが発生する可能性もあるでしょう。そのため、国土交通省が公開しているテンプレートなどを活用して作成する方法がおすすめです。不備のない建物賃貸借契約書を作成して、相手方と良好な関係を続けていきましょう。

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